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2017年房地产估价师资格考试辅导课件《房地产估价相关知识》基础学习班第一章规划知识

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第一章 规划知识

  基础班学习方法及要求
  相关知识部分,对于每个备考考生,心理压力远大于其实际难度。教材最厚,但是知识点分散。每章都是一个独立的学科,各章节之间知识点跨度大,涉及工科(规划、环境、建筑、造价、测绘)、经济学、金融学、保险学、统计、会计、法律、拍卖,相互之间的关联关系不大。
  相关知识部分不值得花费过多的精力。根据考试规律,把握重要考点,这个是最重要的复习方法。

  在进行本书复习备考时,先做自我评估,也就是看自己的现有知识结构的评估,哪些章节已有较好的基础。方法:(1)阅读教材,看哪些章自己觉得容易理解;(2)尝试做几道各章节中的习题,看哪些章节更适应,正确率较高;(3)哪些章节有感性认识,在以前的学习工作中接触过,概念熟悉。
  基础较好的章节就是重点章节,认真仔细阅读这些章节的教材,确保这些章节出现的考题得分。对于基础过于薄弱的章节(重点章节除外),可以适当放弃。
  重点章节的学习要求,重要概念都能理解,并能用于分析问题。次重要章节,重要概念能理解。次要章节,只掌握一级标题概念。可以不求甚解。

  2011-2016年各章考试分值分布

 

2011

2012

2013

2014

2015

2016

平均分

第1章 规划

3

5

7

5

5

5

5

第2章 环境

3

5.5

3

3

3

1.5

3

第3章 建筑

3

3

1.5

3

3.5

5

3.2

第4章 造价

1

1.5

1.5

3

1

1.5

1.6

第5章 测绘

1

3

1

3

1

1

1.7

第6章 经济学

6

6

3.5

2

5.5

6

4.8

第7章 金融

4

3

6

3

5.5

5

4.4

第8章 证券

3

3.5

3

4

3

1

2.9

第9章 保险

3

1

3

1

1

3.5

1.6

第10章 统计

1

3

1

5

1

1

2

第11章 会计

5

3.5

5

1

3

3

3.4

第12章 法律

6

1

3.5

2

5.5

3

3.5

第13章 拍卖

1

1

1

5

3

3.5

2.4


  

第一章 规划知识


  考试要求:
  1.掌握规划的含义和主要类型;
  2.了解规划的作用;
  3.掌握城市规划的含义;
  4.了解城市规划的作用和任务;
  5.了解城市规划法律体系;
  6.熟悉城市规划行政体系和运作体系;
  7.了解城市规划管理系统;
  8.熟悉城市总体规划的主要任务和内容;
  9.了解城市总体规划与其他相关规划的关系;
  10.了解城市性质与城市规模;
  11.熟悉城市分区规划;
  12.熟悉城市用地分类;
  13.掌握城市用地的自然条件评价;
  14.掌握城市用地的建设条件评价;
  15.掌握城市用地经济评价;
  16.了解控制性详细规划的作用;
  17.掌握控制性详细规划的内容和控制体系;
  18.熟悉控制性详细规划有关计算规则;
  19.了解修建性详细规划;
  20.了解居住区及规划布局;
  21.了解居住区规划的任务和内容;
  22.熟悉居住区的用地构成和规模;
  23.熟悉住宅及其用地的规划布置;
  24.熟悉公共建筑及其用地的规划布置;
  25.熟悉居住区道路的规划布置;
  26.熟悉居住区绿地的规划布置;
  27.掌握居住区规划的技术经济分析。

  

第一节 规划概述


  规划是描绘未来,根据现在的认识对未来目标和发展状态提出构想;是行为决策,为实现未来目标或达到未来发展状态作出行动步骤的决策。
  

  1.各种规划的基本概念
  (1)国民经济与社会发展规划:有全国、省级和城市级确定各地发展的战略目标
  内容:战略目标;国民经济发展重大方针政策;区域间和城市重大的空间部署;规划指标分解:经济发展指标——人均GDP、每万元GDP综合能耗、国民收入等;社会发展指标(教育经费、研发经费占GDP的比例、中小学普及率),城市基础设施和环境指标。
  (2)国土规划:对国土资源的开发、利用、治理和保护的全面规划。内容:自然资源的开发利用、产业布局和地区组合和发展。
  (3)土地利用总体规划:各级人民政府,根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件,依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排。
  各级地方人民政府编制的土地利用总体规划,建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标、耕地保有量不低于上一级土地利用总体规划的控制指标。省、自治区、直辖市人民政府应该确保行政区内耕地总量不减少。

  编制原则:严格保护基本农田,控制非农建设占用农用地;提高土地利用率;统筹安排各类区域用地;保护改善生态环境,保障土地可持续利用;占用耕地和开发复垦耕地相平衡。
  (4)区域规划:实现一定区域范围的开发和建设目标进行的总体部署。区际规划解决区域之间的发展不平衡和区际分工协作问题;区内规划对一定区域内的社会经济发展和建设布局进行全面规划。
  区域规划的任务:因地制宜发展区域经济,有效利用资源,合理配置生产力和城镇居民点,使各项建设在地域分布上综合协调,提高社会经济效益,保持良好生态环境,顺利进行区域开发和建设。
  区域规划是以跨行政区的经济区为编制对象,是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。主要作用是划定各功能区的“红线”,把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区落实到具体地域空间。
  (5)城乡规划:城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。
  (6)城市环境保护规划和城市生态规划,是专项规划。

  2.各种规划之间的关系
  (1)城市总体规划与国民经济和社会发展规划的关系
  城市总体规划依据国民经济和社会发展规划来确定城市规模速度和内容,将国民经济和社会发展规划中的生产力布局和居民生活等框架安排落实在城市的土地资源配置和空间布局中,并通过城市规划的实施,使国民经济和社会发展规划最终得以贯彻和实现。
  国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据是编制和调整城市总体规划的指导性文件。国民经济和社会发展规划中,与城市总体规划密切相关的是生产力布局、人口,城乡建设以及环境保护等部分。
  (2)城市总体规划与土地利用总体规划的关系
  城市总体规划应该与土地利用规划相衔接,城市总体规划中的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模。二者要相互协调制约。
  (3)城市总体规划和区域规划的关系
  区域规划是城市总体规划的依据。区域规划的建设布局方案和计划时序,通过城市总体规划和专业部门规划得以贯彻落实。

  【2016年真题】国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于( )。
  A.城镇体系规划
  B.城市规划
  C.区域规划
  D.国土规划

 

『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。长江三角洲城市群,属于区域概念。城镇体系规划有点干扰。城镇体系讲大中小城市之间的关系。参见教材P2。


第二节 城市规划概述


  一、城市规则的含义、作用和任务
  1.城市规划的含义
  城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,而进行的确定城市性质、规模和发展布局,合理利用城市土地,协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据,是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础,是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。

  2.城市规划的作用
  城市规划是代表国家意志的政府行为,是政府通过确定城市未来发展目标,制定实现这些目标的途径、步骤和行动纲领,以及对城市空间,尤其是土地资源的配置,来引导和控制未来城市发展纲领性文件
  

  3.城市规划的任务
  (1)确定城市的规模和发展方向,实现城市的经济和社会发展目标。
  (2)从城市的整体和长远利益出发,合理和有序地配置城市空间资源。
  (3)通过空间资源配置,提高城市的运作效率,促进经济和社会发展。
  (4)确保城市经济和社会发展与生态环境相协调,增强城市发展的可持续性。
  (5)建立各种引导机制和控制规则,确保各项建设活动与城市发展目标相一致。

  
  二、城市规划体系
  (一)城市规划法律体系
  1.主干法及配套法规和规章(2007年10月,城乡规划法;2008年1月1日实施)《城乡规划法》是我国在城市规划法律体系的核心。
  2.专项法。针对规划中某些特定议题的立法。
  3.相关法律法规(《土地管理法》《环境保护法》《城市房地产管理法》《文物保护法》《公路法》《建筑法》《标准化法》《消防法》)不专门针对城乡规划,但是和城乡规划关系密切,对城市规划有重要影响。

  (二)城市规划行政体系(编制和审批两个环节)
  1.城市规划的编制——本级政府
  城市人民政府组织编制城市总体规划。县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划,其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制。(本级人民政府)
  2.城市规划的审批——上一级政府
  直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划,由省、自治区人民政府审查同意后,报国务院审批。其他城市的总体规划,由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。县人民政府组织编制的所在地镇的总体规划,报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制,报上一级人民政府审批。(审批是上一级政府的职责)

  (三)城市规划运作体系
  1.城市规划具体编制
  城市规划具体编制分为战略性发展规划(如:总体规划)的编制和实施控制性规划(如:详细规划)的编制。
  根据编制的深度和内容,城市详细规划又可以进一步分为控制性详细规划(确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置,空间环境控制等内容)和修建性详细规划(以城市总体规划、分区规划和控制性详细规划为依据,指导各项建设和工程设施的设计和施工)。
  2.城市规划实施控制
  城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式。如:建设用地规划许可证(提出出让地块的位置,使用性质,开发强度等规划条件,作为土地使用权出让合同的组成部分)
  未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权

  【2016年真题】国土管理部门在未取得规划条件的情况下,与某公司签订了国有土地使用权出让合同,合同无效。( )

 

『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是城市规划体系。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效。参见教材P8。


  
  三、城市规划管理系统
  城市规划管理是组织编制和审批城市规划,并依法对城市土地的使用和建设的安排实施控制、引导和监督的行政管理活动。
  (1)城市规划决策系统(组织编制——前期管理工作。审批——后期管理工作)
  (2)城市规划执行系统(建设工程计划、用地到建设,管理工作贯穿于建设全过程)
  (3)城市规划反馈系统(监督检查,主要是批后管理和违法用地和建设的查处)
  (4)城市规划保障系统(组织、人员、体制、机制和法制等)

第三节 城市总体规划


  一、城市总体规划的主要任务和内容
  (一)城市总体规划的主要任务
  城市总体规划是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态,统筹安排城市各项建设用地,合理配置城市各项基础设施,处理好远期发展与近期建设的关系,指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。
  (二)城市总体规划的主要内容
  城市发展布局,功能分区,用地布局,综合交通体系,禁止、限制和适宜建设的地域范围,各类专项规划。
  城市总体规划的期限一般是20年,近期建设规划的期限是5年。近期建设规划的主要内容:重要基础设施,公共服务设施和中低收入居民住房建设,生态环境保护等。

  
  二、城市发展战略
  (一)城市发展战略的含义
  城市发展战略是指在较长时期内,人们从城市的各种因素、条件和可能变化的趋势预测出发,作出关系到城市经济、社会、环境发展全局的根本谋划和对策。(目标和策略)
  (二)城市发展战略的主要内容
  (1)经济发展目标(GDP、人均国民收入、产业结构比例等)
  (2)社会发展目标(人口总量,人口构成,居民生活水平和人口素质指标等)
  (3)建设水平目标(建设规模,土地利用结构、人际环境质量和基础设施水平等)

  
  三、城市性质与城市规模
  (一)城市性质
  城市性质是指城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能
  1.确定城市性质的意义
  城市性质决定城市规划的特征,对城市规模的大小,城市用地组织的特点以及市政公用设施的水平起重要的作用。城市性质是城市建设的总纲,体现城市最基本的特征,和城市总发展方向,科学确定城市性质,是充分发挥城市作用的重要前提
  如:全国城镇体系规划
  4个全球城市:北京,广州,上海,深圳
  11个国家中心城市:天津,重庆,沈阳,南京,武汉,成都,西安,杭州,青岛,郑州,厦门

  2.确定城市性质的依据
  (1)国家方针、政策及国家经济发展规划对该城市建设的要求;
  (2)该城市所处区域的地位与所担负的任务;
  (3)该城市自身所具备的条件。
  3.确定城市性质的方法
  4.按城市性质划分城市类型:1)工业城市;2)交通港口城市;3)中心城市;4)县城;5)特殊职能城市。

  (二)城市规模
  城市规模包括人口,用地,生产力规模等,狭义的城市规模仅指城市人口规模,通常以市区常住非农业人口作为衡量城市人口规模的依据。(注意:不是户籍概念)
  1.确定城市规模的意义,与用地,基础设施和公用设施投资相关。
  2.确定城市规模的常用方法
  1)综合平衡法
  2)区域分配法
  3)环境容量法
  4)线性回归法
  3.按城市人口划分城市类型
  国发【2014】51号文《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》五类七档
  城区常住人口50万以下为小城市(20~50万为I型小城市,20万以下为II型小城市);
  城区常住人口50万~100万,为中等城市;
  城区常住人口100-500万,为大城市(300~500万为I型大城市,100~300万为II型大城市);
  500~1000万,为特大城市;
  1000万以上,为超大城市。

  
  四、城市分区规划
  大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量,协调各项基础设施和公共设施的建设,在总体规划的基础上,可以编制分区规划。(任务、内容)
  任务:在总规基础上,对城市土地利用,人口分布和公共设施,基础设施的配置进一步安排,与详细规划衔接。
  内容:分区内土地使用性质、居住人口分布,建筑及用地的容量控制指标;确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围;确定城市主干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高,确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围;确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界限和文物古迹、传统街区的保护范围,提出空间形态的保护要求;确定工程干管的位置,走向,管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围,分区规划的规划期限一般与城市总体规划一致。


  五、城市用地
  (一)城市用地分类与规划建设用地标准
  《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)替代了(GBJ137-90)。
  目标:(四个适应)
  适应城市总体规划和土地利用规划之间的协调;
  适应城乡统筹发展的时代要求;
  适应规划具有公共政策的属性要求;
  适应国家节约集约用地的严控要求。

  覆盖城乡全域的“分层次控制的综合用地分类体系
  特点:(1)人地对应,区分了区域范围与城市范围的设施用地,使城市用地指标更具可比性。(2)区分了公益性设施与营利性设施,强调了对基础民生需求服务的保障。如:公共管理和公共服务用地占城市建设用地比例5~8%

  规划建设用地标准:
  规划人均城市建设用地标准(新建城市85.1~105.0m2/人,首都105.1~115.0m2/人);规划人均单项城市建设用地标准(如人均居住用地面积、人均公共管理和公共服务用地面积、人均交通设施用地面积等);规划城市建设用地结构
  包括:城乡用地分类城市建设用地分类
  市域内城乡用地分为2大类(建设用地和非建设用地)、8中类(城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地、水域、农林用地、其他建设非建设用地)和17小类。
  城市建设用地分为8大类、35中类和44小类。

  居住用地

一类居住用地

设施齐全,环境良好、以低层住宅为主的用地,典型:别墅

二类居住用地

设施较齐全,环境良好、以多、中、高层住宅为主的用地

三类居住用地

设施较欠缺,环境较差、以需要加以改造的简陋住宅为主的用地,包括危房、棚户区、临时住宅等用地

  注意:居住用地中的商业服务设施用地,和商业服务业设施用地是有区别的。
  工业用地

一类工业用地

对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地

二类工业用地

对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地

三类工业用地

对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地


  (二)城市用地评价
  1.城市用地的自然条件评价
  主要从工程地质、水文、气候、地形和用地适用性等几个方面进行。
  (1)工程地质条件——了解称谓即可
  1)建筑土质与地基承载力
  地基承载力对于建设用地的选择和各类工程建设项目的合理布局,以及工程建设的经济性,影响很大。
  2)地形条件
  结合地形条件,合理规划城市各类用地和布局各项建设工程,对于节约土地和减少平整土石方工程投资,城市管理,意义重大。
  3)冲沟(由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽,冲沟的发育地区,水土流失严重。地表水导流或通过绿化工程防止水土流失)
  4)滑坡与崩塌。一种物理工程地质现象。滑坡体在风化、地下水以及重力作用下,滑动。山区或丘陵地区。
  5)岩溶。地下可溶性岩石在含有二氧化碳、硫酸盐、氯等化学成分地下水的溶解与侵蚀下,岩石内部形成空洞。
  6)地震

  (2)水文及水文地质条件
  1)水文条件
  江河湖泊等地面水体,城市水源,水路运输,改善气候,稀释污水,美化环境,洪水。
  2)水文地质条件
  水文地质条件一般是指地下水的存在形式,含水层的厚度、矿化度、硬度、水温及水的流动状态等条件。
  (3)气候条件
  1)太阳辐射
  2)风象
  根据城市多年风向观测记录汇总所绘制的风向频率图和平均风速图,称为风玫瑰图
  3)气温(日温差,降温或采暖)
  4)降水与湿度(排水、防洪、湿度)
  (4)地形条件

  (5)城市用地适用性评价(重点掌握)
  指以城市建设用地为基础,综合各项用地的自然条件以及整个用地的工程措施的可能性与经济性,对用地质量进行的评价。
  一类用地适于修建的用地:地形坡度10度以下;土质能满足建筑物地基承载力的要求;地下水位低于建筑物的基础埋置深度;没有被百年一遇洪水淹没的危险;没有沼泽现象或采用简单工程措施即可排除地面积水的地段;没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良的地质现象的地段。
  二类用地基本上可以修建的用地土质较差;地下水位距地表面的深度较浅;洪水轻度淹没区,淹没深度不超过1~1.5m,需采用防洪措施;地形坡度较大;地表面有较严重的积水现象;有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象。
  三类用地不适于修建的用地:地基承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流砂层的土壤,需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建;地形坡度超过20度以上,布置建筑物很困难;经常被洪水淹没,淹没深度超过1.5m;有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象,若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用;农业生产价值很高的丰产农田,具有开采价值的矿藏埋藏,给水水源卫生防护地段,其他永久性设施和军事设施等。

  【2016年真题】城市用地适用性评价中,基本上可以修建的用地有( )。
  A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段
  B.地形坡度超过20度以上的地段
  C.洪水淹没深度为2米的地段
  D.农业生产价值很高的基本农田保护区
  E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段

 

『正确答案』AE
『答案解析』本题考查的是城市用地。基本上可以修建的用地是二类用地:其具体情况是:(1)土质较差,在修建建筑物时,地基需要采取人工加固措施;(2)地下水位距地表面的深度较浅,修建建筑物时,需降低地下水位或采取排水措施;(3)属洪水轻度淹没区,淹没深度不超过1~1.5m,需采取防洪措施;(4)地形坡度较大,修建建筑物时,除需要采取一定的工程措施外,还需动用较大土石方工程;(5)地表面有较严重的积水现象,需要采取专门的工程准备措施加以改善;(6)有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象,需要采取一定工程准备措施等。参见教材P28。


  2.城市用地的建设条件评价
  组成城市各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能以及它们的服务水平与质量。(人为因素)
  (1)城市用地布局结构评价
  1)城市用地布局结构是否合理(城市各功能部分的组合与构成的关系,以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性);
  2)城市用地布局结构能否适应发展;
  3)城市用地分布对生态环境的影响;
  4)城市内外交通系统结构的协调性、矛盾与潜力;
  5)城市用地结构是否体现出城市性质的要求,或是反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色。
  (2)城市市政设施和公共服务设施评价(公共服务设施、市政设施)
  (3)社会、经济构成评价
  1)工程准备条件
  地形改造、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蚀和冲沟的形成、防止滑坡。
  2)外部环境条件
  经济地理条件、交通运输条件、供电条件、供水条件。

  3.城市用地经济评价
  根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用,综合评定土地质量优劣差异,为土地使用与安排提供依据。
  (1)城市土地的基本特征
  1)土地承载力
  2)区位
  宏观区位
  中观区位(城市内部不同地段土地的相对位置及相互关系)
  微观区位(具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件)
  (2)区位评价
  1)根据区位条件对土地的作用方式,建立城市土地评价的基本思路。
  2)从分析区位条件入手,取得土地评价的因素/因子体系。(土地区位、城市设施、环境优劣度)

第四节 城市详细规划


  一、控制性详细规划(规划地域范围100公顷以上)
  (一)控制性详细规划的作用
  1.承上启下的作用(上有城市总体规划和分区规划,下有修建性详细规划);
  2.控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导;
  3.控制性详细规划是城市政策的载体(如:城市产业结构,城市用地结构,城市人口空间分布,城市环境保护,鼓励开发建设等)。

  (二)控制性详细规划的内容
  任务:以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求,强化城市规划的控制功能,并指导修建性详细规划的编制。
  内容:
  1.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界限
  2.规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求
  3.确定各级支路的红线位置,控制点坐标和标高
  4.根据规划容量,确定工程管线走向,管径和工程设施的用地界限;
  5.制定相应的土地使用及建筑管理规定。

  (三)控制性详细规划的控制体系
  控制性详细规划的控制体系指标
  1.用地控制指标
  2.环境容量控制指标
  3.建筑形态控制指标
  4.交通控制指标
  5.城市设计引导及控制指标
  6.配套设施体系

  规定性指标
  1.用地性质
  2.用地面积
  3.建筑密度
  4.建筑控制高度
  5.建筑红线后退距离
  6.容积率
  容积率=总建筑面积/土地面积(有上限和下限)
  7.绿地率
  绿地率=绿地面积/土地面积(通常下限控制)
  绿地包括:公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施绿地,不包括屋顶、晒台的人工绿地。
  8.交通出入口方位(机动车出入口方位、禁止机动车开口地段、主要人流出入口方位)
  9.停车泊位及其他需要配置的公共设施(下限控制)

  指导性指标:
  1.人口容量(上限控制)
  2.建筑形式、体量、色彩和风格要求(广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等)
  3.其他环境要求

  (四)控制性详细规划有关计算规则
  1.建筑占地面积
  建筑占地面积为建筑物的垂直投影面积,但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道和街坊内连接建筑物之间的过街楼,以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积10%的基地附属建筑面积。
  2.总建筑面积
  发改委(82)经基设字58号《建筑面积计算规则》规定计算,但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道,以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积10%的基地附属建筑面积,也不包括:(1)地下室和楼板面不高于明沟1.5m的半地下室;(2)开放供公共使用的地面敞空层;(3)面积小于标准层面积百分之十的机房、水箱、瞭望用房的屋顶附属建筑物。此外,底层为杂物间和停车间的居住建筑,其底层面积按一半计入总建筑面积。
  3.建筑高度
  在核算建筑间距时,建筑高度按以下规定计算:(1)平屋面算至女儿墙顶,无女儿墙算至檐口,面积小于标准层面积10%的屋顶附属建筑物高度不计;(2)坡屋面坡度不大于35°时,高度算至檐口,大于35°者,屋脊线平行于相关建筑的算至屋脊线,垂直于相关建筑的算至山墙斜坡高度的中点。
  在核算建筑高度时,建筑高度按以下规定计算:(1)平屋面算至女儿墙顶,无女儿墙者算至檐口。(2)坡屋面当山墙平行于道路红线时,高度算至山墙斜坡的中点,当屋脊线平行于道路红线时,凡坡度不大于35°者,高度算至封檐墙顶,无封檐墙顶者算至檐口,坡度大于35°者算至屋脊。

  
  二、修建性详细规划
  (一)修建性详细规划的作用
  修建性详细规划以上一个层次规划为依据,将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。
  (二)修建性详细规划的内容
  1.建设条件分析和综合技术经济论证;
  2.建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计,布置总平面图;
  3.道路系统规划设计;
  4.绿地系统规划设计;
  5.工程管线规划设计;
  6.竖向规划设计;
  7.估算工程量、搬迁量和总造价,分析投资效益。
  需要能与控制性详细规划的内容予以区别。

  

第五节 城市居住区规划


  一、居住区及规划布局
  居住区及规划布局形式:
  居住区—居住小区—住宅组团(三级结构)
  居住区—住宅组团(二级结构)
  居住小区—住宅组团
  独立式组团
  居住区,城市干道和自然分界线围合,居住人口规模(30000~50000人,10000~16000户)
  居住小区,城市道路和自然分界线围合,居住人口规模(10000~15000人,3000~5000户)(某开发商开发的项目)
  居住组团,小区道路分割,居住人口规模(1000~3000人,300~1000户)(一期二期三期)

  
  二、居住区规划的任务和内容
  (一)居住区规划的任务
  创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。
  (二)居住区规划的内容
  选择、确定用地的位置和范围;确定规模,人口和用地;拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式;拟定公共服务设施的内容,规模、数量、分布和布置方式;拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式;拟定公共绿地的数量、分布和布置方式;拟定有关的工程规划设计方案;拟定各项技术经济指标和造价估算。

  
  三、居住区的用地构成和规模
  (一)居住区的用地构成
  1.住宅用地
  2.公共服务设施用地
  3.道路用地
  4.绿化用地
  (二)居住区的规模
  1.设置居住区级商业服务设施的经济性和合理的服务半径:居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离,一般为800~1000米。是影响居住区用地规模的重要因素。(商业配套改住宅销售)
  2.城市道路交通方面的影响:城市干道之间的合理间距一般在600~1000米之间,城市干道间用地的一般在36~100公顷左右。
  3.居民行政管理体制方面的影响。
  此外,自然地形条件和城市规模因素也有影响。

  
  四、住宅及其用地的规划布置
  是居住区规划设计的主要内容。
  (一)住宅的类型及其特点
  类型:
  1.供以家庭为居住单位的建筑,一般称为住宅;
  2.供单身居住的建筑,如学校的学生、工矿企业的单身职工等居住的建筑,一般称为单身宿舍或宿舍。
  (二)住宅建筑经济和用地经济的关系
  住宅建筑经济直接影响用地经济,而用地的经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价。
  住宅层数(多层住宅,提高层数可以降低造价)
  进深(进深加大,采暖地区外墙需要加厚的情况下经济效果好)
  长度(住宅长度也影响造价,但过长需要增加伸缩缝和防火墙,不利于通风和抗震)
  层高(影响造价,和节约用地)
  平面系数(K):使用面积占建筑面积的比重。建筑面积相同时,提高K值,可以增加居住面积。
  (三)合理选择住宅类型
  考虑方面
  1.满足户室比的要求;
  2.住宅建筑层数的确定,要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度;
  3.适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯。

  
  五、公共建筑及其用地的规划布置
  (一)公共建筑的分类(教育、医疗卫生、商业、服务业、文娱体育、金融邮电、行政管理和市政公用)
  (二)公共建筑定额指标(建筑面积和用地面积)
  (三)公共建筑的规划布置
  规划布置的基本要求:
  ①便于居民使用

 

服务半径(米)

居住区级

800~1000

居住小区级

400~500

居住组团

150~200

  ②应设在交通比较方便、人流比较集中的地段
  ③保持居住区内部的安宁
  ④各级公共服务中心宜与相应的公共绿地相邻布置

  
  六、居住区道路的规划布置
  (一)功能要求(市政公用车辆通行,居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行,铺设工程管线,道路走向和线型是组织居住区内建筑群体景观的重要手段;供救护、消防和搬运家具车辆的通行)
  (二)道路分级(居住区道路,车行道宽度不小于9米,红线宽度20-30米)

 

车行道宽

红线宽度

居住区级道路

不小于9米

20~30米

居住小区级道路

7米

根据规划需要确定

居住组团级道路

4米

 

  (三)居住区道路规划布置的基本要求

  
  七、居住区绿地的规划布置
  (一)居住区绿地系统的组成(居民公共使用的绿地,公共建筑和公用设施专用的绿地,宅旁和庭院绿地,街道绿地)
  (二)居住区绿地的标准(人均绿地面积,居住区用地的绿化覆盖率)
  (三)居住区绿地的规划布置原则
  1.根据居住区的功能组织和居民对绿地的使用要求采取集中与分散,重点与一般,点、线、面结合的原则,以形成完整统一的居住区绿地系统,并与城市总的绿地系统相协调。
  2.尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化,以节约用地。
  3.应注意美化居住环境的要求。
  4.在植物配置和种植方式上力求经济实用和便于管理。

  
  八、居住区规划的技术经济分析
  (一)用地平衡表
  1.与土地使用现状情况进行比较分析,作为调整用地和制定规划的依据之一;
  2.进行方案比较;
  3.审批居住区规划设计方案的依据之一。
  居住用地平衡表

项目

现 状

规 划

面 积

人 均

比 重

面 积

人 均

比 重

(hm2

(m2/人)

(%)

(hm2

(m2/人)

(%)

居住区总用地

 

 

 

 

 

 

住宅用地

 

 

 

 

 

 

公共服务设施用地

 

 

 

 

 

 

道路用地

 

 

 

 

 

 

公共绿地

 

 

 

 

 

 

其他用地

 

 

 

 

 

 


  (二)技术经济指标

项目

居住户数

居住人数

总建筑面积

住宅建筑面积

住宅建筑套密度(毛)

单位

万m2

万m2

套/hm2

项目

平均层数

改建拆建比

住宅建筑净密度

每公顷土地开发费

住宅建筑套密度(净)

单位

 

%

万元(测算)

套/hm2

项目

人口净密度

人口毛密度

单方综合投资

住宅建筑面积毛密度

住宅建筑面积净密度

单位

人/hm2

人/hm2

元/m2(测算)

m2/hm2

m2/hm2


  指标计算
  住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积(层)
  住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积(%)
  住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积(m2/hm2
  住宅建筑面积毛密度=住宅总建筑面积/居住用地面积(m2/hm2
  人口净密度=规划总人口/住宅用地面积(人/hm2
  人口毛密度=规划总人口/居住用地面积(人/hm2
 


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