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2017年房地产经纪人资格考试辅导课件《房地产经纪专业基础》基础学习班第一章房地产和住宅
来源:免费下载资料作者:资格考试网网址:http://www.guokaow.com/
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第一章 房地产和住宅

  

第二节 房地产面积


  一、房屋面积
  (一)房屋面积的种类
  
  1.建筑面积:是指房屋各层水平平面面积的总和,即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。
  2.使用面积:是指房屋户内实际能使用的面积,按房屋的内墙面水平投影计算,不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积,也不包括阳台面积。
  3.套内建筑面积:是指由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成的面积。套内建筑面积小于建筑面积,大于使用面积。
  4.共有公用建筑面积:是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积,进行分摊。
  另:住宅还有居住面积,此外还有预测面积(根据预测方式,分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积)、实测面积(也称为竣工面积,是指房屋竣工后实际测量得出的面积)、合同约定面积(新建商品房预(销)售合同中约定的所买卖新建商品房的面积)、产权登记面积(简称产权面积,是指由测绘单位测算,标注在不动产权属证书上、记入不动产权属档案的房屋面积)

  【例题】使用面积按房屋的( )水平投影面积计算。
  A.内墙面
  B.外墙面
  C.围护结构
  D.外围

 

『正确答案』A


  (二)成套房屋建筑面积的计算
  1.成套房屋建筑面积的内涵
  2.成套房屋建筑面积的组成
  成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,即:
  建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
  套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积十套内阳台建筑面积
  面积组成:
  (1)套内墙体面积
  各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
  (2)套内阳台建筑面积
  封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

  (3)分摊的共有公用建筑面积
  根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能(如住宅、商业、办公等),应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种:①幢共有公用建筑面积,是指为整幢服务的共有公用建筑面积,如为整幢服务的配电房、水泵房等;②功能共有公用建筑面积,是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积,如专为酒店服务的大堂、楼梯间、电梯间等;③本层共有公用建筑面积,是指专为本层服务的共有公用建筑面积,如本层的共有走廊等。

  【例题】张某购买了一套住宅,经实际测量:该住宅套内使用面积为110m2,套内自有墙体的水平投影面积为8m2,应分摊的共有建筑面为6m2,封闭阳台的水平投影面积为6m2,未封闭阳台的水平投影面积为4m2,则该套住宅的建筑面积为( )m2
  A.120  B.128  C.132  D.134

 

『正确答案』C
『答案解析』计算:110+8+6+6+4/2=132


  建筑面积与使用面积的关系
  使用面积与建筑面积之比称为使用面积系数(简称K值),
  俗称使用率、得房率,一般为70%~80%,通常越大越好,说明面积利用率越高。
  人们通常希望房屋在保证基本功能的前提下,尽可能增加使用面积。

  
  二、土地面积
  主要有宗地面积、小区用地面积和共有土地分摊面积。
  不计入宗地面积的范围:①无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地;②市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地;③公共使用的河滩、水沟、排污沟;④已征收、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地;⑤其他按规定不计入宗地面积的。
  建设用地面积=规划占地面积-代征地面积



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