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2017年房地产经纪人协理资格考试辅导课件《房地产经纪操作实务》基础学习班第一章房地产经纪业务类型及流程
来源:免费下载资料作者:资格考试网网址:http://www.guokaow.com/
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第一章 房地产经纪业务类型及流程

  

第二节 存量房买卖居间业务流程


  简单概括,存量房买卖居间业务的基本流程包括:(1)委托阶段。搜集房源、客源等交易信息;接待客户,沟通、了解客户需求;签订房地产经纪服务合同。(2)带看阶段。实地查看房屋;发布房源、客源信息并进行配对;带客户看房,协助查验房屋使用状况、附属设施设备及产权情况。(3)洽谈阶段。帮助协商房屋买卖价格、税费、贷款等交易条件。(4)签约阶段。协助签订房屋买卖合同,结算经纪服务费用。(5)交割阶段。代办贷款(如有需要);协助结算、划转房屋交易资金;协助办理缴税及房屋所有权转移登记(如有需要);房屋查验和交接。

  

  
  一、委托阶段
  (一)搜集房地产交易信息
  房地产交易信息包括房源信息、客源信息和价格信息,信息搜集是做好房地产经纪业务的前提,在卖方市场(供不应求,卖方占优势的市场)上,房源信息的搜集尤为重要。房地产经纪人员要掌握房源、客源开发的方法和渠道。价格信息是房地产经纪人员协助卖方确定挂牌价格、协助买卖双方议价的基础,房地产经纪人员还要搜集房地产价格及影响因素等信息。这部分内容在第二章专门介绍。

  (二)客户接待
  1.卖房客户接待
  接待卖房客户的基本流程如下:
  (1)主体身份识别。首先辨别委托人的身份,是否有权利处分房屋,包括是否是房屋所有权人、是否成年、精神状况是否正常等。如委托人不是房屋所有权人,须提供房屋所有权人出具的书面授权委托书。
  (2)了解卖房的原因和资金要求。包括资金需要的迫切程度,是否需要一次性付款,能否接受买方商业贷款或公积金贷款等。
  (3)了解房屋本身的权利状况,以及是否符合出售条件。包括是否是共有产权,共有人是否同意出售;是否设有抵押,抵押权人是否同意出售;是否是限制出售的房产如经济适用住房、未购公有住房、小产权房等。
  (4)告知委托人必要事项,如房屋交易的一般程序及可能存在的风险,经纪服务的内容、收费标准和支付时间,房屋交易税费政策,房款交付程序,须由委托人协助的事宜、提供的资料等。
  (5)告知委托人近期类似房地产成交价格,协助委托人初步确定房屋挂牌价格。
  需要查看或收集下列文件:(1)房地产权属证书原件及复印件;(2)房屋所有权人的身份证明原件及复印件;(3)共有产权人同意出售证明;(4)受托人身份证明原件及复印件、授权委托书;(5)抵押权人同意出售的书面证明。

  2.买房客户接待
  接待买房客户的基本流程如下:
  (1)核实买方的主体资格。包括是否具有购房资格、是否具有贷款资格等。
  (2)询问对所购房屋的要求。包括区域、面积、户型、建筑年代、学区等。
  (3)询问购房预算。包括购房资金、是否需要贷款等。
  (4)告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险。
  (5)告知经纪服务的内容、收费标准和支付时间。
  (6)告知拟购房屋的市场信息,提出建议。
  房地产经纪人员要查看购房人的身份证明原件,以确保其具备购房资格。如果买方委托他人办理购房事宜,需要查看委托人的身份证明,且需要购房人出具授权委托书等委托证明。对有限购要求的城市,还要根据限购政策,要求购房人提供暂住证、社保证明或个人所得税证明,签订购房承诺书等。

  (三)签订房屋买卖经纪服务合同
  经过实地查看房屋,并确保委托出售的房屋属于可出售房屋之后,房地产经纪人员应当尽快与卖方签署房屋出售经纪服务合同,与买方签订房屋承购经纪服务合同,明确委托事项和权限。实践中,由于我国目前房地产经纪业务采取多家委托的方式,即买卖双方可能同时委托多家经纪机构办理经纪业务,因此他们可能对签订经纪服务合同有所抵触。但为了经纪服务的安全,应尽量说服客户签订经纪服务合同,明确双方的权利义务,防止跳单。经纪服务合同应约定需要卖方协助的工作,包括协助到登记部门查询房地产权属信息、房屋实地查看等。这部分内容在第三章专门介绍。
  (四)实地查看房屋
  房地产经纪人员接受卖方委托后,要对房源进行现场查看,仔细核对所查看的房屋是否与房地产权属证书描述信息一致。重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况,并将查看的具体情况编制成房屋状况说明书,让卖方签字确认。这部分内容在第四章专门介绍。

  
  二、带看阶段
  (一)发布房源信息
  实地查看房屋后,房地产经纪人员要根据房屋实际状况向卖方提供挂牌价建议,由卖方确定房屋挂牌价格。经纪人员要将采集到的房源信息及确定的挂牌价格及时发布出去,吸引客源。发布的房源信息包括房屋的坐落、面积、楼层、用途、建成年代、户型、报价、经纪人员的联系方式等内容。发布房源信息要真实,包括房源要真实存在、实物状况和权利状况要真实、报价要真实,不能以低价或者已经成交的房源吸引客户。发布房源信息的渠道包括经纪机构门店、网络、专门的房地产媒体网站等。发布房源信息要遵循国家有关广告发布的法律要求。这部分内容在第二章专门介绍。
  (二)信息配对及带看
  房地产经纪人员要对房源信息和客源信息进行匹配,为买方推荐合适的房源,确定带看的次序。看房过程中,经纪人员要与买卖双方提前约定看房时间,带好相关资料。带看中,要按照房屋状况说明书向买方介绍房屋的基本情况及优缺点。房地产经纪人员必须向买方一次性书面告知房屋的基本情况。这部分内容在第四章专门介绍。

  
  三、洽谈阶段
  买方看房后,房地产经纪人员要做好回访准备,对买方进行回访,了解其对看房结果的满意程度。根据买方反馈,对买方的购买需求进一步分析,再次配对带看,直到满意为止。如果带看结果满意,经纪人员要再次核查房屋产权状况,确认是否可以交易,再次确认买方是否具备购房资格及了解买方征信状况,对买方贷款资质进行预判。核实无误后,经纪人员与买卖双方进行价格协商,直至买卖双方达成互相满意的交易条件。
  
  四、签约阶段
  (二)佣金结算
  佣金是房地产经纪服务应得的报酬,买卖双方签订房地产买卖合同后,经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金。有些城市有关于房地产经纪服务收费的规定,房地产经纪机构指定的佣金标准要符合规定,并明码标价,不得索取佣金以外的其他报酬,不得赚取差价。

  
  五、交割阶段
  (一)交易资金结算
  买方要按照买卖合同约定的价款及支付方式向卖方支付相应的交易资金(一般先支付一定比例的首付款)。在实行交易资金监管的城市,房地产经纪人员要向买卖双方推荐进行交易资金监管以确保交易安全,并协助办理相应的监管手续。如买卖双方坚持自行划转交易资金,则需要买卖双方签订交易资金自行划转的声明。交易资金结算的内容在第六章专门介绍。
  如买方需要办理抵押贷款的,房地产经纪人员要告知买卖双方贷款办理的流程及要求,如经纪服务合同约定由经纪人员代办的,要按合同约定办理。如房屋在出售前已设定抵押,要先行办理抵押注销手续。
  (二)缴税及过户
  资金监管及贷款获得批准后,房地产经纪人员要协助买卖双方到税务部门缴纳税费,到不动产登记机构办理产权转移手续。登记部门向买方发放新的不动产权证后,大部分交易资金(一般是除尾款外的全部价款)可划转到卖方账户。

  (三)房屋查验和交接
  卖方收到交易资金后,要向买方交付房屋。房地产经纪人员要协助买方对房屋内部进行查验,包括房屋内部是否完好,赠送的装修、家具是否齐全等;协助结算物业服务费、水、电、燃气、电话费、维修基金等费用;协助完成燃气、有线电视等过户手续;协助买方点收钥匙,并让买卖双方在房屋交接单上签字确认。这部分内容在第七章专门介绍。



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