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2017年房地产经纪人协理资格考试辅导课件《房地产经纪操作实务》基础学习班第三章房地产经纪服务合同签订
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第三章 房地产经纪服务合同签订

  

第二节 房地产经纪服务合同的签订流程


  一、书面告知委托人有关事项
  信息不透明以及未明确告知必要事项是导致房地产经纪纠纷产生的主要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》,必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括:
  1.是否与委托房屋有利害关系
  此项内容体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。房地产经纪机构和房地产经纪人员存在以下情形的,应当回避或如实披露并征得另一方当事人同意:一是,与房屋出卖人或者出租人有利害关系,如房主为房地产经纪人员的直系亲属等;二是,与房屋的承购人或者承租人有利害关系的,如房地产经纪人员是买方的直系亲属等。
  2.应当由委托人协助的事宜、提供的资料
  房地产经纪机构应当根据房地产交易相关规定,告知委托人要提供本人及相关人员的身份证明、房屋权属证明、房屋共有权人同意出售或出租等有关证明和文件资料,协助调查委托出售、出租房屋的有关信息、配合看房、配合查询房屋产权等事宜。

  3.委托房屋的市场参考价格
  市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。房地产经纪机构应当搜集大量真实的交易实例,选取符合一定条件的交易实例作为可比实例,向委托人提供真实客观的市场参考价格,便于引导委托人根据房屋本身实际情况,合理设定心理价格和对外报价。
  4.房屋交易的一般程序及可能存在的风险
  房地产经纪机构应当根据委托交易方式的需求,将有关交易程序告知委托人。同时,对可能存在的交易主体、标的物、不可抗力等风险如实向委托人进行告知。
  5.房屋交易涉及的税费
  在房屋交易中,根据权属性质、房地产用途、购买年限的不同,所缴税费亦有所不同,交易税费计算比较复杂。房地产经纪机构应当根据委托交易房屋的性质、种类和政府关于房地产交易税费的相关规定,将房屋所涉及的税费种类、交费主体、收取标准等告知委托人。
  6.房地产经纪服务的内容及完成标准
  房地产经纪业务按照经纪服务方式,分为房地产居间业务和房地产代理业务;按照房地产的用途类型,分为住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务、工业房地产经纪业务;按照房地产经纪活动所促成的房地产交易类型,分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务、房地产抵押经纪业务。由于不同的分类方式,其所涉及的房地产经纪业务服务内容和完成标准也有所不同,需要房地产经纪机构就该委托房屋的实际情况以及针对委托人的实际需求予以详细告知。

  7.房地产经纪服务收费标准和支付时间
  佣金是房地产经纪服务成果的回报,但必须以合法的方式收取。在房地产经纪服务中,经常出现由于房地产经纪机构未明确或未公示服务标准和佣金标准,房地产经纪机构与委托人对实际中的经纪服务和收取的佣金有明显的认识差异,并发生冲突和纠纷。因此,房地产经纪机构应当事先告知委托人并在房地产经纪服务合同中明确具体的收费标准和支付时间。收费标准应当与行业相关的法律、法规和规定相符合,并与经营场所公示的有关内容相一致。
  8.房款交付事项
  包括房款交付的时间及数额、房款监管的要求、监管的部门及程序等。
  9.其他服务相关事项
  如果房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,还应当将相关服务的完成标准、收费标准告知交易当事人,并予以书面确认。

  
  二、查看委托人的有关证明
  (一)查看委托人身份证明
  作为委托人,首先应具有完全民事行为能力。对于自然人,完全民事行为能力人是指18周岁以上可以独立进行民事活动的公民,或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的公民。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人,应由其监护人代理委托。对于法人和其他组织,应按照国家规定领取营业执照、登记证书或组织机构代码证等。
  对于不同身份的委托人,其身份证明也是不同的,因此在查看身份证明时,应区别对待。(1)对于境内自然人,应查看居民身份证。(2)对于军人,应查看居民身份证或军官证、士兵证、文职干部证、学员证等。(3)对于香港、澳门特别行政区自然人,应查看香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证等。(4)对于台湾地区自然人,应查看台湾居民来往大陆通行证或台胞证。(5)对于境内法人,应查看企业法人营业执照。(6)对于境内机关法人、事业单位法人、社团法人,应查看组织机构代码证、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书。(7)对于境内经营性其他组织,应查看营业执照。(8)对于境内非经营性其他组织,应查看组织机构代码证。
  若房屋出售、出租的委托人与房屋权利人不是同一人,除了要查看委托人的身份证明,还应查看房屋权利人的身份证明,房屋权利人出具的经公证的出售或出租房屋的委托书等。如涉及代理人签约时,应查验代理人身份信息及委托权限。

  (二)查验房地产权属证明
  对于出售或出租委托,除了查看委托人的身份证明,还应查看出售或出租房屋的权属证明,并通过实地查看房屋,编制房屋状况说明书。房屋的权属证明通常为房屋所有权证或房地产权属证书,房屋共有权证或房地产共有权证,房屋他项权证或房地产他项权证等。房地产经纪人员不仅应了解各种不同的证明材料,还应具备一定的辨别能力,即对明显虚假的证明材料,能够辨认,并加以识别。
  为了避免房地产产权瑕疵造成的交易风险,房地产经纪人员要根据房地产交易管理部门规定的产权核验办法,查询委托房地产的权利状况,是否具备交易条件。包括权利类型、是否设定抵押、是否被法院查封、是否为共有房屋等。
  (三)查看其他证明文件
  对于一些特殊房屋出售或出租委托,还要提醒委托人提供相关证明文件:
  (1)共有房屋出租、出售的,要提供共有人同意出售或出租的书面证明或委托书。
  (2)已抵押房屋出售的,要提前解除抵押,办理完毕抵押注销手续。
  (3)如果出售委托人是国有企业或集体企业,需要取得国有资产管理部门或者职工代表大会的批准文件;如果是公司产权的房屋,需要公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

  
  三、洽谈有关事项
  房地产经纪服务内容、服务完成标准、服务收费标准及支付时间是房地产经纪服务合同的重要组成部分,关乎房地产经纪机构和委托人的切身利益。在签订合同前,房地产经纪人员向委托人仔细说明和解释上述内容十分必要。
  (一)服务内容
  按照服务性质,房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产经纪基本服务的内容包括提供房地产市场信息,办理相关交易流程、告知交易风险、提供市场咨询,协助实地看房,协助促成交易双方签订房地产交易合同等。其他服务的内容包括房地产抵押贷款代办、房地产登记手续代办等。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得强制提供代办服务,不得捆绑收费。
  (二)服务完成标准
  房地产经纪人员要向委托人说明房地产经纪服务的基本流程,及每项服务的完成标准,包括基本服务完成的节点,代办服务完成的节点等。这里要区分服务完成的节点和收费的节点,从法律上讲,基本服务完成的标志是房地产交易合同签订,代办服务完成的节点是手续办理完毕。
  基本服务和代办服务的收费应分开,房地产交易合同签订后,房地产经纪机构就可以收取基本服务费用。若买卖双方要求房地产经纪机构进一步提供代办服务,代办服务的费用可以一并代为收取。若买卖双方不要求房地产经纪机构提供代办服务,房地产经纪机构就不能收取代办服务费用。

  (三)收费标准及支付时间
  2014年7月1日起,《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》(发改价格[2014]1289号)开始执行。该通知明确规定下放房地产经纪服务收费定价权限,由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理,各地可根据当地市场发育实际情况,决定实行政府指导价管理或市场调节价。实行政府指导价管理的,要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容等;实行市场调节价的,房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方,
  依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。各房地产中介服务机构应按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规要求,公平竞争、合法经营,诚实守信,为委托人提供价格合理、优质高效服务;严格执行明码标价制度,在其经营场所的醒目位置公示价目表,价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素;一项服务包含多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目名称和收费标准,不得混合标价、捆绑标价;代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。房地产经纪人员要了解当地房地产经纪服务收费的有关规定,并严格遵守。
  服务收费支付时间,一般由房地产经纪机构和委托人自行约定。按照《合同法》的规定,房地产经纪服务收费对应的房地产交易合同的达成,反过来说,房地产经纪机构未能协助委托人订立房地产交易合同,或者订立的房地产交易合同无效,如果责任不在委托人的话,房地产经纪机构就无权收取费用。因此目前服务收费支付时间通常为房地产交易合同签订之时。

  
  四、签署房地产经纪服务合同
  (一)准备书面房地产经纪服务合同
  房地产经纪服务合同应以书面形式签订,书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。最常用的是当事人双方对合同有关内容进行协商订立的并由双方签字(或者同时盖章)的合同文本,也称作合同书或者书面合同。鉴于房地产经纪服务合同既涉及缔约双方的权利义务,又涉及复杂房屋交易手续及流程,所以规定当事人应采取书面形式订立合同,避免口说无凭,使订立的合同规范化、法制化。
  (二)向委托人解释房地产经纪服务合同条款
  房地产经纪人员要逐条向委托人解释房地产经纪服务合同的条款,耐心解答委托人提出的问题。根据洽谈情况,填写合同的空白处,并由委托人确认是否符合委托人的真实意思表示。
  (三)在房地产经纪服务合同上签字、盖章
  协商一致的房地产经纪服务合同应经房地产经纪机构盖章、房地产经纪人员签字、委托人签字方可生效。
  房地产经纪机构印章可以是机构的公章,也可以是机构的合同专用章。
  房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同,故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。除手写签名外,还应当在房地产经纪服务合同中写明房地产经纪人员的登记号和身份证号。
  委托人是自然人的,应经委托人亲笔签名确认;委托人是法人的,应加盖法人公章。



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